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Oct 01, 2023

住宅バスト #2 が始まりました

Il mercato immobiliare statunitense è depresso, con alcuni grandi mercati

米国の住宅市場は下落しており、一部の大きな市場では非常に劇的に下落している。 他の市場は少し遅れています。

これが、私が今ハウジング・バスト #1 と呼んでいる前回のハウジング・バストのときの様子です。 ハウジングバスト #1 では、マイアミ、フェニックス、サンディエゴ、ラスベガスなどが少し先行していました。 サンフランシスコなど他の場所は少し遅れていました。 2007 年、サンフランシスコの人々は、全米で起きている住宅崩壊は免れるだろうと考えていました。 そしてそれは復讐とともにサンフランシスコにやって来ました。

今回は、サンフランシスコとシリコンバレー、そしてサンフランシスコのベイエリア全体が、ボイジーやシアトルなどとともに最前線に立つ。 サンフランシスコのベイエリアでは、この住宅バスト #2 の最初の 10 か月間で、住宅価格の中央値が住宅バスト #1 の最初の 10 か月間よりも速く下落しました。 それが私たちが注目していることです。 詳細については後ほど説明します。

1年前に住宅ローン金利が上昇し始めて以来、全米の住宅販売は毎月急落している。 1月の全米住宅販売総額は昨年1月比で37％減少した。 売上高はすべての地域で急落したが、最も落ち込みが大きかったのは西部で前年比42％減、最も最悪だったのは中西部で33％減だったかもしれない。 これはどこでも起こっています。

1月の全米の全タイプの住宅価格の中央値は7カ月連続で下落し、6月のピークから13％以上下落した。 減少には季節的なものもあれば、そうでないものもあります。

この低下により、前年比上昇率はわずか 1.3% にまで減少しました。 このペースでいくと、2月か3月には価格が前年比で下落することになるが、これはハウジング・バスト1以来、全米で初の前年比価格下落となるだろう。

アクティブな上場件数は 1 年前と比べて 70% 近く増加しましたが、歴史的な基準からするとまだ低いです。 多くの売り手は空き物件を放置したまま市場に出さず、賃貸市場に出したり、バケーションレンタルとして利用しようとしている。 そして彼らは皆、「これも過ぎ去ってしまうだろう」と願っている。

「これも通過するだろう」――それが住宅ローン金利だ。 30年固定住宅ローンの平均金利は昨年末に7％を超えたが、1月には低下し6％まで下がり、業界全体が安堵のため息をついた。 これは、インフレが自然に消滅し、連邦準備制度がすぐに利下げして、この悪夢全体が終わるという熱烈な期待に基づいていた。

しかし、2月初旬になって、インフレはただ単に解消するわけではないという認識が生じた。 金曜日のインフレ統計は、インフレが再加速しており、すでに12月に再加速のプロセスが始まっていることを裏付けた。 一部の商品価格は下落しているが、サービスのインフレは40年ぶりの高水準にまで上昇した。 サービスは消費者がお金を費やす金額のほぼ 3 分の 2 を占めます。 サービスからインフレを取り除くのは非常に困難です。 FRBはこの問題への対応に全力を注ぐことになるが、これは金利上昇が長期化することを意味する。

そして、モーゲージ・ニュース・デイリーの毎日の測定によると、住宅ローン金利は再び上昇し、金曜日には約6.9％に戻った。 魔法の 7% をほんの少し下回ります。

そして、潜在的な売り手は依然として空き物件に座って考えています：そして、これもいつかは終わるでしょう。

では、空き家はどれくらいあるのでしょうか？ 国勢調査局はこれを追跡しています。 昨年の第 4 四半期には、一戸建て住宅、コンドミニアム、賃貸アパートなどの空き住宅が 1,500 万戸近くありました。 これは住宅ストック全体の10％以上に相当します。

2022 年には、総住宅数は 130 万戸以上増加しました。 各住宅ユニットに平均 2.5 人が住んでいるとすると、前年よりも 330 万人多くの人が住むことになります。 2022 年の米国の人口はそれほど急速に増加していません。

さて、ここには現在、約 1,500 万戸の空き住宅が存在します。 そのうち 1,100 万戸が年間を通じて空き家だった。 1,100万戸のうちの一部は賃貸用に改装されており、その他は売りに出されており、それが私たちが実際に目にしている在庫であり、家が空き家になった理由は他にもあります。

しかし、所有者が現時点では不動産を売却したくないなど、さまざまな理由で660万戸の住宅が市場に出られなかった。

市場に出ていない 660 万戸の住宅のうち、わずか 10% が市場に出れば、有効な物件の総数は 2 倍になります。 これらの住宅のうち 20% が市場に出れば、膨大な供給過剰が引き起こされるでしょう。

これがシャドウインベントリです。 それはいつでも現れる可能性があります。 そして、住宅バスト 1 の間に、突然現れたこの影の在庫が、史上最大の住宅供給過剰を引き起こしました。

サンフランシスコ ベイエリアが先行しているので、さらに詳しく見てみましょう。 人口800万人弱の市場だ。 1月の一戸建て住宅価格の中央値は、昨年4月の異常なピークから35％下落した。 前年同期比では、1月から1月までの中央価格は17％下落した。 これはカリフォルニア州不動産業者協会によると。

ドル換算すると、中央価格はピークから50万ドル以上下落した。 煙に巻くには大金だ。

まあ、実際にお金が煙に巻かれたわけではなく、お金が煙に巻かれたという幻想です。

パンデミックのフリーマネー時代に価格は非常に急速に急騰したため、この大規模な急落では価格が2020年1月まで戻ることはありませんでした。

この 3 年間で家を購入した人はそれほど多くはありませんでしたし、ピーク付近で家を購入した人はまだ少数でした。 そのため、価格急落は実際には多くの住宅所有者に影響を与えず、2020年半ば以降に購入した住宅所有者にのみ影響を及ぼした。 これは比較的小さい数字です。 2019 年以前に住宅を購入した住宅所有者、それが住宅所有者の大多数です。彼らはまだ水面上にあり、その多くは依然として多額の株式を保有しています。

しかし、この事態は今急速に進んでいます。

住宅バスト 1 の間、2 年間でサンフランシスコ ベイエリアの中央価格は 58% 下落しました。 現在、ハウジングバスト 2 を始めて 10 か月が経ちます。

つまり、2008 年のハウジング バスト 1 の最初の 10 か月間で、中央価格は 21% 下落しました。

2022 年と 2023 年のハウジング バスト 2 の最初の 10 か月間で、価格の中央値は 35% 下落しました。

言い換えれば、中央価格は現在、2008 年よりも急速に下落しているということです。

確かに、価格の中央値は最も信頼できる尺度ではありません。 それらは非常に不安定であり、季節的です。 そして、ミックスの変化によって歪む可能性があります。 たとえば、富裕層が住宅にしがみつく余裕があるという理由で住宅を市場から撤退させ、中級から低級の住宅だけが販売されると、販売構成における高級住宅の数が減り、住宅価格が下落します。中央価格。 これはハウジングバスト 1 の最中に起こり、メディア価格が 58% 下落した要因となりました。

ボイジーやシアトルなど、ベイエリアと同様に住宅価格が下落している市場は他にもある。 しかし、他の市場は下落し始めたばかりだ。

ベイエリアでは、住宅販売、つまり成約した住宅の数が前年比で 37% 減少し、これは全国平均の 34% をわずかに上回っています。 これは市場凍結の兆候だ。

ベイエリアではアクティブな上場件数が急増し、市場に出品される日数は1年前の3倍近くの32日となった。

住宅を市場から引き揚げるのは今や一般的な行為だ。 多くの売主が現在行っていることは、希望価格で家を出品しても誰も来ないということです。 1か月後、彼らはそれを市場から撤去します。 1か月後、彼らは賃貸市場にその物件を出品し、住宅ローンの支払いをカバーするのに十分な家賃を誰かに支払ってもらえるかどうかを確認します。 そしてそれは明らかにうまくいきません。 そして1か月後、彼らはそれをレンタル市場から引き上げました。 そしてさらに1か月後、彼らはそれを低価格で再出品します。 他の人たちはそれをバケーションレンタルとして利用しようとしていますが、バケーションレンタルはあちこちにたくさんあり、それをうまく機能させるのは困難です。

売り手が価格を十分に引き下げれば、最終的には家は売れるでしょう。 値段が合えば何でも売れる。 清算価格は現実です。 売り手にとって難しいのは、実際に清算価格で販売する余裕がある場合に、その清算価格を受け入れるかどうかです。

売り手の中には、最初から住宅の価格を市場に出し、すぐに取引を成立させる人もいます。

売り手にとって、今はぶらぶらしている場合ではありません。 彼らがダラダラしていると、ただ価格を下げることだけを追い求めることになるでしょう。 最初にパニックに陥る人が最もよくパニックになります。

市場が存在しないわけではなく、買い手が存在しないわけではありません。 市場はあり、買い手もいますが、市場も買い手も以前よりもはるかに下がっているだけです。

では、なぜこのようなことがこれほど急速に起こっているのでしょうか?

それは経済ではありません。 人々は働き、給料は過去40年間で最も上昇しました。 失業率は依然として歴史的低水準に近い。 実際の一時解雇や非自発的解雇、つまり解雇される人の数は歴史的な低水準に近い。

景気が良い時期であっても、毎月平均 180 万人の一時解雇や解雇が発生しており、これは巨大な労働市場における通常の流動の一部です。 過去2年間、レイオフ発表が相次いだ昨年末も含めて毎月、実際のレイオフと解雇の合計はパンデミック前のグッドタイムズの最低水準を下回り、月間150万人以下で、世界最低だった。データは20年以上遡ります。

こうした一時解雇が増えると失業率が上昇し、企業は採用を停止し、突然解雇されたり一時解雇された人たちは仕事を得ることができなくなります。 そしてそれはまだ起こっていないだけです。

企業は数か月間、こうした人員削減の発表を大々的に宣伝してきた。 通常、そうなると株価が跳ね上がります。 しかし、これらは単なる発表であり、実際のレイオフではなく、グローバル企業が世界中の従業員のために行っているものであり、それらのレイオフの多くは他国で行われています。

カリフォルニア州では、従業員数が 75 名を超える企業は労働者調整および再訓練通知法に基づいて解雇を報告する必要があるため、実際の解雇を確認するのは簡単です。

労働市場の規模という点で、サンフランシスコは一時解雇の状況が最も悪かった。 しかし、Twitter社だけで5,000人が解雇され、サンフランシスコに本社があるかサンフランシスコに大規模なオフィスを構える他の多くの企業でも数万人が解雇されたという大騒ぎにもかかわらず、7月以降の解雇は合計7,000人に過ぎなかった。

そしてそれはカリフォルニアで最もひどい状況でした。 しかし、他の企業も雇用を行っており、カリフォルニア全体では雇用は依然として増加している。 そして失業率は依然として歴史的に低い水準にある。

言い換えれば、失業者は急増していないということだ。 労働市場は引き続き逼迫している。 人々は働いており、大幅な昇給を得ており、解雇された人の多くはすぐに新しい仕事を見つけています。 そしてそれは住宅市場にとっても素晴らしいことになるはずだ。

しかし、この住宅市場は、ベイエリアであっても、失業率の急増によってつまずくことはなかった。 失業率は将来的にこの住宅市場に降りかかる可能性がある。

これまで住宅市場を混乱させてきたのは、次のようないくつかの要因の有害な組み合わせです。

住宅価格が成層圏にまで爆発的に上昇したのは、連邦準備制度理事会の金融政策のせいであり、それ以外の何ものでもないが、住宅ローン金利を含む長期金利を抑制し、住宅ローン金利を抑制するために2020年3月から2022年3月までの間に5兆ドル近くを印刷したためである。史上最大の資産価格バブル。

しかし、今はすべてが終わっています。今、猛烈なインフレが起きています。FRBは金利を引き上げ、さらに利上げするでしょう。金利は5%を超えるでしょう。そしてFRBは量的引き締めを追求しており、2月末までに残高を削減しました。 6,000億ドル以上の差がつきました。

そのため、FRBは利上げとバランスシートの巻き戻しを行っており、株式、債券、仮想通貨、住宅などの資産価格は下落している。

私たちが目にしているのは、住宅価格を含む史上最大の資産バブルの巻き戻しです。 そして今のところ、これは失業率や経済全体とは何の関係もありません。 雇用は豊富で、賃金は上昇し、消費者は支出をし、企業は支出と投資を行い、政府は明日がないかのように支出を行っています。

この状況は変わる可能性があります。失業率が急増し、求人が消滅する可能性があり、仕事を失った消費者は支出を削減する可能性があり、依然としてパンデミックの資金で泳いでいる州および地方自治体は、このパンデミックの資金を使い果たし、その後彼らはそうなるでしょう。支出を削減しなければならない。 これらはすべて、住宅市場でまだ下落する可能性のあるもう一つの靴です。

しかし住宅市場ではまだ下落していない。 これまでの住宅市場の衰退はもっぱら、2008年以来誰もが慣れ親しんできた自由に使えるお金が急速に消滅したことによるものである。住宅バスト#2は、ララの無料お金の10年間からの、身が引き締まる思いとなるかもしれない。 -土地、通常に戻ります。

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